Desalojo en Lima:
¿Cómo recuperar tu propiedad legalmente según la Ley 30933?
Cada día, cientos de propietarios en Lima enfrentan una situación común: un contrato de arrendamiento vencido, un inquilino que dejó de pagar o simplemente alguien que se niega a devolver un inmueble. En este contexto, la recuperación rápida y ordenada de la posesión se vuelve esencial para proteger tu inversión.
En Soluciones Legales y Empresariales, especialistas en derecho inmobiliario en Lima, entendemos la angustia de ver tu inmueble ocupado indebidamente. A continuación, te explicamos qué es el desalojo en Perú, cómo lo regula la Ley N.º 30933, cuánto puede demorar y por qué contar con asesoría especializada marca la diferencia.
¿Qué es el desalojo en Perú y cuándo aplica?
El desalojo es el mecanismo jurídico mediante el cual el propietario u otra persona que tiene mejor derecho para poseer (ejem. Arrendador) solicita la restitución del bien inmueble que previamente entregó en posesión, alquiler o con otro tipo de contrato.
Casos más frecuentes para el Desalojo:
- Venció el plazo del contrato de arrendamiento;
- Incumplimiento de pago de la renta o arriendo
- Posee sin contar con un título o por tolerancia del propietario o mejor poseedor.
Este proceso NO está diseñado para cuestionar la titularidad de la propiedad, sino para recuperar la posesión del bien en base al derecho de quien lo entregó.
Por ejemplo: si firmaste un contrato por dos años y ya venció, o el arrendatario no cumple con el pago de la renta, puedes iniciar el desalojo.
Diferencias clave:
- Contrato vencido → el arrendatario ya cumplió el plazo.
- Falta de pago → mora en las rentas.
- Ocupante precario → sin contrato formal o con tolerancia.
Cada caso tiene particularidades, pero todos confluyen en la necesidad de restitución del inmueble.
¿Qué dice la Ley N.º 30933 sobre el desalojo?
La Ley N.º 30933 fue publicada el 24 de abril de 2019. Su objeto es “establecer y regular el procedimiento especial de desalojo mediante la intervención de notario y con ejecución judicial”.
Ámbito de aplicación
- Aplica para quienes tengan el derecho a la restitución del bien inmueble arrendado (propietario, arrendador, administrador).
- No se aplica a contratos de alquiler-venta, arrendamiento financiero, u otros que incluyan pago para adquirir la propiedad.
Requisitos procedimentales clave - El contrato debe contener una cláusula de allanamiento a futuro, es decir, el arrendatario acepta que devolverá el bien al vencimiento o por falta de pago.
- El inmueble debe estar individualizado de forma inequívoca.
- El contrato debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o escritura pública.
Este procedimiento permite que un notario constate la causal (vencimiento del contrato o falta de pago) y luego el juez de paz letrado procede al lanzamiento del inmueble.
¿Cuánto demora un proceso de desalojo en Lima?
La duración depende de varios factores: cumplimiento de requisitos, carga del juzgado, contestación del arrendatario, etc. Sin embargo, la norma y la doctrina ofrecen plazos orientativos.
Por ejemplo: cuando se aplica el artículo 594 del Código Procesal Civil (CPC), en contratos con cláusula de allanamiento, el arrendatario tiene 6 días para demostrar que está al día, y vencido ese plazo, el juez ordena el lanzamiento en 15 días hábiles.
Además, el artículo 593 CPC señala que el lanzamiento se ejecuta contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso.
En términos prácticos, en Lima pueden contarse varios meses, aunque el procedimiento especial de la Ley 30933 y otras normas especiales, pretenden reducir tiempos.
¿Qué documentos y cláusulas necesitas para iniciar un desalojo?
Los documentos y requisitos van a depender del tipo de proceso de desalojo que inicies, tales como:
- Contrato de arrendamiento formalizado (FUA o escritura pública) que identifique claramente el inmueble, o contrato de arrendamiento con firma legalizada, u otro documento que acredite su propiedad
- El contrato debe contener la Cláusula de allanamiento a futuro, si optas por esta modalidad.
- Cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933, si se desea acogerse a ese procedimiento.
- Carta notarial cursada al arrendatario (donde haya incumplido o venció plazo), en el supuesto de desalojo por ocupante precario.
- Acta notarial de constatación de causal (cuando se acoge a Ley 30933) y demanda ante el juez competente.
Contar con todo esto permite mayor rapidez y eficacia.
¿Cuánto tiempo tiene un inquilino para desocupar un inmueble?
- En el marco de la Ley 30933, una vez que el notario constate la causal y se demanda bajo esta ley, el juez puede ordenar el lanzamiento anticipado.
- En procesos sumarísimos del Código Procesal Civil con cláusula de allanamiento, la contestación es 6 días, lanzamiento en unos 15 días hábiles.
- Es decir: aunque no hay un “plazo fijo” único para todos los casos, con los requisitos cumplidos puede avanzarse bastante rápido.
(Nota: Siempre depende de la situación concreta y del juzgado donde se tramite).
Ventajas de contar con asesoría legal especializada
En tu caso como arrendador o propietario en Lima:
- Evitas errores formales que pueden dilatar el proceso (vicios en contrato, cláusulas omitidas).
- Te guían en el análisis de si conviene acogerse a la Ley 30933 o al proceso sumarísimo tradicional.
- Pueden anticipar defensas del arrendatario (por ejemplo, situación de vencimiento tardío de contrato, falta de notificación, etc.).
- El estudio “Soluciones Legales y Empresariales” tiene experiencia en derecho inmobiliario y recuperaciones de inmuebles en Lima, lo que aporta confianza para el cliente.
Conclusión
Recuperar un inmueble en Lima no tiene por qué convertirse en una batalla interminable si se actúa de forma bien asesorada, con contrato bien estructurado, cláusulas claras y cumpliendo los requisitos legales. La Ley N.º 30933 y el proceso por ejecución de la cláusula de allanamiento a futuro ofrece una vía especial y más ágil para quienes la cumplen, mientras que el procedimiento sumarísimo tradicional también constituye una opción viable.
👉 Si te encuentras en esta situación —inquilino moroso, contrato vencido, ocupante que se resiste— no esperes: elige asesoría especializada y protege tu patrimonio.
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